2026 불법건축물 양성화 특별법 총정리

언제부터 언제까지

법률

특정건축물 정리에 관한 특별조치법, 법률 제21820호(2026. 6. 16. 공포)

시행일

2026년 12월 17일(공포 후 6개월이 지난 날)

유효기간

시행일부터 18개월, 2028년 6월 16일까지입니다. 기간 안에 신고가 접수된 건축물은 기간이 끝난 뒤에도 이 법을 적용받습니다.

신고 기간

법은 신고 기간을 대통령령으로 정하도록 했습니다. 시행령 확정 내용과 관할 지자체 공고를 함께 확인해야 합니다.

대상 건축물

2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이 대상입니다. 주거용 특정건축물은 연면적의 절반 이상을 주거용으로 쓰는 건축물을 말합니다. 특정건축물은 허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건축물, 허가는 받았지만 사용승인을 받지 못한 건축물, 허가·신고 없이 용도를 바꾼 건축물입니다.

다세대주택

세대당 전용면적 85㎡ 이하(사용승인을 받지 못한 증축·대수선 부분 포함)

단독주택

연면적 165㎡ 이하. 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 지자체 조례로 정하며, 조례가 없으면 165㎡ 기준을 적용합니다.

다가구주택

연면적 660㎡ 이하

근생빌라

위 규모에 해당하면서 근린생활시설로 허가받아 사실상 주택으로 쓴 건축물. 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 쓴 경우에 한정합니다.

적용되지 않는 곳

도시·군계획시설 부지, 접도구역, 보전산지, 대통령령으로 정하는 상습재해구역·환경정비구역에 있는 건축물은 대상이 아닙니다. 개발제한구역과 군사기지·군사시설 보호구역은 구역 지정 전에 지은 건축물만 예외로 인정합니다. 도시개발구역과 정비구역은 사업에 지장이 없는 경우에만 적용됩니다.

과거 특별조치법으로 이미 사용승인을 받았고 그 뒤 소유권이 바뀌지 않은 건축물도 제외됩니다.

신고와 사용승인 절차

신고

건축주나 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고합니다.

심의

지자체 건축위원회 심의를 거쳐 기준에 맞으면 신고받은 날부터 30일 안에 사용승인서를 내줍니다.

주요 기준

자기 소유 대지(사용 승낙을 받은 경우 포함)에 지었을 것, 대지와 도로·건축선 기준(도로 최소 너비는 3m로 완화)을 지킬 것, 구조안전·위생·방화·일조에 현저한 지장이 없을 것

추가 기준

세대·가구 수를 늘린 대수선이나 근생빌라는 건축법의 피난·방화 관련 규정(제49조, 제50조, 제52조)과 소방시설 설치 기준을 지켜야 합니다.

체납

과태료와 이행강제금 체납이 없어야 합니다. 1년 안에 모두 내는 조건으로 사용승인서를 받을 수도 있습니다.

비용: 이행강제금 5회분 과태료

이행강제금을 부과받은 적이 없거나, 부과 뒤 위반 내용이 추가된 경우 건축법 제80조로 계산한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료를 냅니다. 이행강제금을 5회 미만 냈다면 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼 과태료를 냅니다. 전세사기피해자가 피해주택을 사들인 경우에는 과태료를 부과하지 않습니다.

사용승인으로 부설주차장 기준에 미달하게 되어도 추가 설치 의무는 없습니다. 다만 세대 수를 늘린 대수선과 근생빌라는 이 특례에서 빠집니다.

2026 양성화 특별법 자주 묻는 질문